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Investissements immobiliers

 

Le Cabinet Lemoine Partenaire Finances vous accompagnera dans vos projets d'investissements immobiliers selon vos objectifs et votre profil patrimonial. L'investissement immobilier peut être réalisé sous différentes formes avec des fiscalités et des modes de gestion différents

 

 


 

 

1. La Loi Pinel

Vous investissez dans un bien neuf dans des zones géographiques caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (Zones A bis, A, B1-B2 sous agrément) et bénéficiez d’une réduction d’impôt, calculé sur le prix de revient plafonné à 300 000 Euros. La réduction est accordée en fonction de la durée de votre engagement :
 

• 12 % sur 6 ans.

18 % sur 9 ans.

21 % sur 12 ans.

 

Si vous investissez sur un bien situé en Outre-Mer, la réduction d’impôt sera de 32 % sur 12 ans. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il faut respecter un plafond de ressources des locataires et un plafond de loyer, et louer ce bien dans les douze mois qui suivent l’achèvement des travaux ou l’acquisition du logement si elle est postérieure.

Attention : le Pinel Breton en zone B2 s’arrête fin 2021.

 

2. Le déficit foncier

 

Vous investissez dans un bien immobilier ancien, nécessitant des travaux de rénovation et déduisez le montant des travaux réalisés sur l’ensemble des revenus fonciers positifs puis sur le revenu global à hauteur de 10 700 Euros la première année. L’excédent est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers.

Engagement : Converser le bien en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation du déficit foncier

3. Le loueur meublé non professionnel

 

 

La location meublée correspond à la location d’un logement disposant d’un mobilier pour permettre au locataire de l’occuper immédiatement.

Afin d’offrir un confort de gestion, et notamment un gain de temps, sa mise en location sera alors prise en charge par un professionnel. La location et l’entretien des biens seront assurés par une société spécialisée aussi appelée exploitant ou preneur à bail.


A la différence des revenus issus des locations de logements nus (relevant de la catégorie des revenus fonciers), les revenus perçus dans le cadre d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, permettant un traitement fiscal particulièrement avantageux.


En effet, il est possible de neutraliser tout ou partie de la fiscalisation de ces revenus locatifs grâce à l’utilisation des amortissements comptables.

 

4. Investissement en nue-propriété

 

Dans le cadre d’un démembrement de 15 à 20 ans, le droit de propriété est partagé temporairement entre l’investisseur nu propriétaire et un usufruitier, qui assure l’entretien, la location comme la fiscalité.

A l’issu de la période de démembrement, le nu propriétaire devient propriétaire sans autres formalités et frais.

Vous bénéficiez ainsi :

• D’un bien avec une décote du prix de l’acquisition.

• D’économie d’impôt (Revenus fonciers et IFI).

• D’emplacement patrimoniaux.

 

5. Dispositif Malraux 2021

 

Ce dispositif permet de bénéficier :

• D’une réduction d’impôt de 22 % des montants des travaux réalisés pour des immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine).

• D’une réduction d’impôt de 30 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU- anciens secteurs sauvegardés.

 

 

 

Les engagements :

• Montants des travaux plafonnés à 400 000 Euros sur 1 période de 4 années consécutives.

• L’immeuble doit être entièrement restauré.

 Il doit bénéficier d’une Déclaration d’Utilité Publique, et d’une autorisation spéciale de travaux.

• Travaux sous contrôle de l’architecte de bâtiments de France.

 Engagement de location de 9 ans à compter de la prise d’effet du 1er bail qui doit intervenir dans les 12 mois après l’achèvement des travaux.

6. Le monument historique

 

 

L’investissement en monuments historiques s’applique aux résidents fiscaux français particulièrement aux investisseurs situés dans les tranches d’imposition les plus élevées, tmi 41% et 45%

 

Comment cela fonctionne :

Le contribuable investi dans un bien  à rénover classé monument historique dont les travaux aboutissent à la restauration complète de l’immeuble (parties communes – parties privatives) permettant ainsi de déduire la totalité des travaux du revenu global sans aucun plafonnement. 

 

Quels travaux sont pris en compte par ce dispositif ?

 les travaux de restauration et d’entretien

 les travaux d’amélioration

 les travaux de démolition, de reconstruction ou de transformation à l’identique.

 

 

L’ensemble des travaux étant soumis et suivis par les ABF (Architecte des Bâtiments de France). Les conditions a respecter :  

• Détention du bien pendant 15 ans à la date d'acquisition du foncier 

 Si location, une durée minimum de 3 ans (régime de droit commun)

La réduction d’impôt liée à la déduction dans son intégralité des travaux du revenu global n’entre pas dans le champ d’application du plafonnement global des niches fiscales.

7. La SCPI

 

 

La SCPI, également qualifiée de  « Pierre Papier », est un fonds collectif d’investissement qui  par l’intermédiaire d’une société de gestion agrée par l’AMF, a comme objectif d’acquérir, louer, gérer et développer un patrimoine immobilier locatif. Ce véhicule d’investissement non coté investi exclusivement dans des biens immobiliers type bureaux, commerces, murs de cliniques, murs d’hôtels, parkings, locaux d’activité, habitation etc…

 

Elle représente aujourd’hui une véritable alternative au placement immobilier en direct.

 

Cela permet d’avoir accès à un portefeuille immobilier (souvent plusieurs dizaines voire centaines d’immeubles) réservé habituellement aux institutionnels et à des rendements en phase avec ceux du marché actions, néanmoins avec un risque plus faible(diversification des locataires) et la sécurité du marché de l’immobilier. C’est de l’immobilier « clé en main ».

 


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