La production de crédit immobilier va-t-elle rebondir en 2023 ?

Après des années d’euphorie, le marché de l’immobilier français subit un retournement. La remontée continue des taux, la faiblesse des taux d’usure et les exigences des banques concernant l’apport personnel bloquent le financement. Il en a résulté une chute des volumes de prêts accordés par les établissements prêteurs. Un rebond est cependant espéré pour 2023.

La production de crédits immobiliers a ralenti dans un contexte dégradé

En comparaison avec 2021, le nombre de crédits immobiliers accordés l’an dernier a reculé d’environ 4 %,

Selon les professionnels du secteur. La baisse est directement liée au resserrement des conditions d’octroi de financements. Selon un grand courtier de la place,

Les taux moyens des prêts souscrits pour plus de 20 ans ont enregistré un bond de près de 32 % sur un an.

Le capital emprunté (hors primo-accédants) a, pour sa part, augmenté de 12 % au cours de la période en raison de l’enchérissement des biens. En revanche, les volumes de contrats signés ont diminué de 2 % et 9 % respectivement pour les acquisitions d’une résidence principale et les investissements locatifs.

Comme en 2021, l’activité a été portée par les salariés du privé, qui ont représenté 68 % des emprunteurs (+1 point par rapport à 2021). Les salariés du public pèsent quant à eux pour 18 % des souscripteurs de crédit immobilier, un chiffre stable sur les deux années.

• Pour obtenir les fonds sollicités, les ménages justifient de revenus plus élevés, à 60 251 euros annuels en moyenne en 2022, contre 58 610 euros en 2021 (+3 %).
• L’apport personnel est également plus conséquent 65 537 euros (+8 836 euros, soit +16 % en un an).
• Désormais, sa part sur le montant total du prêt immo est de 15,9 % (+1,5 points).

Les primo-accédants sont particulièrement pénalisés

L’accès au financement est particulièrement complexe pour les primo-accédants, qui s’endettent désormais sur 23 ans et 4 mois,

Soit un allongement de 6 mois d’une année à l’autre. Les taux qui leur sont proposés pour un prêt immo principal sont également en hausse :

• +0,15 point pour les crédits remboursables en 10 ans au maximum, à 1 %
• +0,41 point pour les emprunts ayant un terme compris entre 21 et 25 ans.

Même en dehors d’une primo-accession, le taux fixe le plus bas appliqué aux crédits immobiliers souscrits sur 21 à 25 ans a quadruplé en un an tandis que celui pour les prêts d’une durée inférieure ou égale à 10 ans a crû de 33 %. Si l’on considère la totalité des opérations, le taux moyen révisable pour les financements les plus courts a gagné 30 % en un an.

Un rebond est espéré pour le deuxième semestre de 2023

Au cours des six premiers mois de 2023, les professionnels anticipent une poursuite du mouvement baissier.

En revanche, à partir de l’été, une embellie est espérée, sous deux conditions :

1. La méthode de calcul des taux d’usure est réformée, pour passer d’une base trimestrielle à une base mensuelle. Réclamée par les courtiers, la mesure est à l’étude par Banque de France.
2. Le développement de dispositifs alternatifs innovants, notamment la location-accession pourrait booster la dynamique du marché.

Les courtiers tablent ainsi sur un décrochage de -15 % jusqu’à fin mars, suivi d’une stagnation au printemps, avant de progresser de 15 % et 20 % sur les deux derniers trimestres.

À RETENIR

• Les volumes de crédits immobiliers ont baissé en 2022, alors que les revenus des emprunteurs et l’apport personnel exigés ont augmenté.
• Les difficultés de financement pénalisent particulièrement les primo-accédants.
• Un rebond de l’activité est attendu au deuxième semestre 2023.